지난 9월 13일 정부는 종부세 강화, 대출 규제, 임대사업자 혜택 축소를 골자로 하는 9‧13 부동산 대책을 발표했다. 강도 높은 규제로 시장의 파급 효과가 상당할 것이란 전망부터 기존과 크게 다른 것이 없어 미흡한 정책이라는 주장까지 다양한 의견이 나오고 있다. 앞서 지난해 8월 2일 정부는 부동산투기수요 억제를 위한 대책을 마련해 주택시장 안정화에 나섰다. 대책 발표 직후 주춤하던 시장 상황은 서울 집값 급등이라는 부작용으로 나타났다. 다주택자 세율 인상으로 ‘똘똘한 한 채’가 트렌드가 되며 지방 집값은 떨어지고 수도권 부동산 시장을 과열시켰다. 정부가 다시 나섰다. 9‧13 부동산 대책을 통해 집값을 잡고자 하는 정부의 의지는 확고하다. 하지만 규제가 강할수록 부작용이 발생할 가능성도 크다. 9‧13 대책은 시장 안정화에 성공할 수 있을까. 대한부동산학회 서진형 회장에게 정부의 부동산 정책에 대해 물었다.
8‧2 대책 이후 서울 집값이 오히려 급등한 이유는 무엇 때문이라고 생각하나.
이제까지 현정부의 부동산대책을 종합하면 수요억제와 공급억제(?) 정책이다. 투기과열지구와 투기지역 지정을 통한 양도세의 강화는 소유자의 매도금지, 다주택자 양도세 중과도 주택매도 금지, 임대사업자 등록도 매도금지라는 부작용을 초래했다. 시장에서 주택에 대한 일정한 수요는 존재하는데 공급이 부족하다보니 호가에 따른 소수의 거래로 가격이 상승하게 된 것이다. 그리고 정부는 가구수와 주택수를 근거로 공급이 충분하다고 설명 하는데 이는 생활수준의 향상에 따른 질 좋은 주거수준에 대한 수요를 고려하지 않은 것이다. 또한 현재 우리나라 자금시장의 유동성이 풍부하다. 한국은행과 금융투자협회 등에 따르면 올해 6월말 현재 시중 부동자금 잔액은 1,117조 3565억원이다. 시중 유동성을 판단하는 공식지표인 한국은행 M2(광의통화)도 지난 1월 2,555조원이다. 유동성이 풍부한 자금을 부동산이 아닌 부동산을 대체할 수 있는 투자처로 유도할 정책이 필요한데 이에 대한 정책이 부족하다보니 이러한 문제가 발생하는 것이다. 경제생산활동에 투자하면 부동산에 투자하는 것보다 더 많은 수익을 얻을 수 있다는 확신이 있다면 국민들은 부동산투자를 하지 않을 것이다.
정부는 부동산 공급 확대를 기조로 내놨지만 일부에서는 오히려 투기를 조장할 수 있다고 우려하고 있다. 공급 확대에 부작용이 있을까.
강력한 부동산정책에도 불구하고 부동산가격이 불안정하자 정부는 ‘9·13 대책’을 통해 수도권 주택 공급확대 방침을 밝혔다. 이는 서울지역의 그린벨트 해제를 통한 공급정책이다. 그런데 서울시와 협의과정에서 잡음이 일어나고 있다. 하여튼 정부는 공급부족이라는 전문가들의 의견을 반영하여 일부 정책을 시행하려 하고 있다. 그런데 현정부의 부동산정책하에서는 부동산투기를 조장할 우려가 있다. 왜냐하면 분양가 규제를 통하여 인근 아파트가격보다 저렴하면 공급하거나, 청약자격을 규제하면 로또청약열풍이 불어 투기과열현상이 재현될 것은 자명한 일이다. 수익이 발생하면 자금은 그 방향으로 움직이는 것이 진리이다. 정책으로 막을 수 없다. 공급확대는 기존 시가지에 대한 재건축, 재개발을 통하여 추진하지 않으면 실효성이 떨어진다. 또한 그린벨트 해제를 통한 주택공급은 긍정적 효과 보다는 국토공간구조적인 측면과 자연환경 파괴 등의 부정적 측면이 있다고 볼 수 있다. 따라서 그린벨트 해제 정책은 여러 가지 측면을 종합적으로 고려하여 신중히 접근하여야 할 것이다.
금리 인상 대책은 가능할 거라 생각하나.
한국은행은 "가계부채가 많은 상황에서 시장금리가 오르게 되면 가계의 이자부담이 크게 늘어날 수 있다"면서 기준금리의 인상은 하반기에 고려할 예정이라고 전망했다. 정부는 가계부채를 줄이기 위하여 총체적상환능력비율(DSR) 등 고강도 정책을 시행하고 있지만, 증가하고 있는 가계부채를 급격하게 줄이기에는 한계가 있다. 미국의 금리가 인상될 것이라는 신호가 이어지고 있지만, 한국은 가계부채에 대한 부담으로 기준금리에 대한 인상시기를 언제로 할지 오리무중이다. 우리나라는 현재 처분가능소득 대비 가계부채 비율도 갈수록 증가하고 있다. 한국은행에 따르면 지난해 말 기준 처분가능소득 대비 가계부채 비율은 159.8%로 상승세를 지속하고 있다. 다만, 증가세는 소폭 둔화되고 있다. 정부의 8·2 부동산 정책 및 10·24 가계부채대책 덕분에 가계부채 증가율은 조금씩 줄어들고 있다. 그러나 우리나라의 가계대출 규모는 향후 한국은행의 기준금리인상에 부담으로 작용할 것이다. 그렇다면 우리는 미국의 금리와 역전되는 상황에서 국내 시중금리 상승에 대비하여 가계와 기업부문에 미치는 영향을 최소화하기 위해서 선제적으로 대응하여야 한다. 외국인 자본의 유출은 금리도 중요하지만 국내경기 상황, 기업실적 등과 밀접한 관련을 가지고 있다. 부동산 시장에는 이러한 금리정책이 어떠한 영향을 미칠까? 금리정책의 방향에 따라 부동산시장도 변동될 것이다. 일반적으로 대출금리가 상승하면 가계의 재무건전성은 낮아지고, 가구의 총체적상환능력비율(DSR)은 늘어났다. 부채상환능력이 취약한 가구는 재무건전성이 크게 악화된다는 뜻이다. 2018년 하반기 부동산 시장은 정부의 규제의지로 어느 정도 안정되겠지만, 실수요층은 있다. 향후 부동산시장, 미국의 금리정책방향, 국내외 경제상황 등을 종합적으로 고려하여 접근할 필요가 있다.
종부세 강화는 9‧13 대책의 핵심 중 하나다. 효과가 있을까.
부동산가격안정에 어느 정도 기여하겠지만, 장기적으로 부작용이 우려된다. 세금폭탄이라는 조세의 저항을 가져올 수 있고, 조세는 기본적으로 조세법율주의에 의하여 법 개정이 수반되어야 하는데 그 법 개정 과정에서 난항이 예상된다. 그리고 조세는 기본적 임차인 등에게 전가(조세의 귀착)되는 현상이 나타나는데, 인상된 세금이 소유자가 아닌 사람에게 전가되어 임차인의 부담으로 돌아올 수도 있다. 그리고 정부의 장기적 조세정책 방향이 거래세의 인하와 보유세의 인상이다. 그런데 거래세의 인하는 고려하지 않고, 보유세만 강화하게 되면 조세부담의 왜곡을 초래할 수 있다.
계속해서 부작용이 생기는 이유는 무엇일까.
시장이 존재하지 않는 부동산정책은 존재하지 않는다. 정의가 먼저인가? 시장이 먼저인가? 라는 반문보다는 시장에서 정의가 실현될 수 있도록 정책을 시행하는 것이 먼저다. 부동산가격이 상승한다고 모든 부동산소유자를 투기꾼으로 간주하고 매수규제, 대출규제, 세금중과 등 모든 수단을 동원하여 시장을 죽이는 일은 부동산시장에서 여러 가지 부작용을 일으키게 된다. 시장은 부단한 혁신과 창조적 경쟁을 통하여 사용이 가능한 자원을 가장 적합하게 소비자들에게 배분하고, 경제효율을 높이고, 생산성을 향상시키는 기구로 논증되어 왔다. 따라서 부동산시장의 힘은 정부의 공적 개입에 적극적으로 대응하여 정책보다 한발 앞서 움직이기도 한다. 최근 각종 규제정책으로 정부가 부동산시장에 적극적으로 개입하였음에도 불구하고 서울 일부 지역의 아파트가격은 계속 상승하고, 일부 아파트는 3.3m²당 1억원 시대를 맞이하고 있다. 그러나 정부는 이러한 시장의 변화에 정책의 실패라는 인식보다는 정의감에 근거한 투기세력 근절에 목표를 두고 있다. 이에 정부는 이제까지의 시장개입정책에 추가적으로 종부세 세율인상, 공시지가 인상, 대출규제 등의 모든 수단을 동원하려 하고 있다. 지난해 5월 9일 출범하여 6.19대책을 시작으로 8번째의 부동산정책을 발표하였다. 시사하는 바가 있다.
이번 9‧13 대책에 아쉬운 점이 있다면?
국민들의 불안을 해소하기 위하여 정부는 부동산가격안정의 목표를 달성하려고 다양한 정책들을 시도하고 있다. 그러나 이러한 부동산규제정책은 항상 여러 가지 부작용을 일으키게 된다. 이제 정부에서도 부동산정책을 실시하고자 하는 경우에 정책시행에 따른 부작용을 종합적·장기적·균형적 검토가 필요하다. 계속적인 추가대책이나 정책의 변경은 정부정책에 대한 신뢰도의 추락을 가져오기 때문이다. 부작용이 없는 정책의 시행을 통하여 정의로운 시장으로 부동산시장을 유도하여야만 부동산이 국민들의 삶에, 국가경제에, 국민경제에 순기능을 할 것이다.
