주택도시보증공사(HUG)는 정부가 발표한 2019년 하반기 경제정책 방향의 후속 조치로 기존에 미분양관리지역만 적용되던 전세보증금(전세금) 반환 보증 특례지원 제도를 전국으로 확대해 시행할 예정이라면서 이같이 밝혔다. 전세금 반환 보증은 전세를 든 임차인이 보증에 가입하면, 계약 기간 이후 집 주인으로부터 전세금을 돌려받지 못할 경우 보증 기관인 HUG가 집주인 대신 전세금을 임차인에게 지급하는 제도다. 기존 보증 제도는 임대차(전세) 계약 기간이 절반 이상 지나면 보증 가입 자체가 불가능했다. 전국의 모든 전세 가구가 계약이 끝나기 6개월 전에도 '전세금 반환 보증' 가입이 가능해진다.
향후 시장 상황에 따라 연장 여부 검토할 계획
그러나 HUG는 지난해 10월 말부터 '미분양 관리지역'(주택공급 조절이 필요한 미분양 증가 지역)에서는 전세 계약 기간 종료 6개월 전까지 보증 가입이 가능하도록 '특례' 규정을 적용하기 시작했고, 29일부터는 이 규정을 전국으로 확대해 적용하는 것이다.
이는 지난달 초까지 전셋값 하락세가 멈추지 않으면서 '깡통전세'(집값이 전세보증금 수준에 머물거나 밑도는 상황)나 '역전세난'(전셋값이 계약 당시보다 하락하면서 세입자에게 보증금을 제대로 돌려주지 못하는 상황)으로 전세보증금을 떼이는 사례가 속출했기 때문이다.
이번에 전국으로 확대되는 보증 특례는 부부합산 소득이 1억원 이하여야 하며 가입 가능한 전세금 상한선이 수도권 5억원, 기타 지역 3억원이다.
다만 미분양관리지역 내 임차인을 대상으로 하는 기존 특례 보증은 이번에 전국으로 확대되는 특례보증에 적용되는 전세보증금 요건을 적용하지 않고, 기존과 동일한 기준(수도권 7억원, 기타 지역 5억원 상한)으로 운영된다.
또 기존 전세 보증은 가입일부터 보증기간 만료일까지 보증료를 산정하지만, 전세 계약 기간의 절반이 지난 뒤 가입하는 특례보증의 경우 보증리스크 등을 고려해 가입일이 아닌 전체 전세 계약 시작일을 기준으로 보증료가 산정된다. 보증료는 아파트의 경우 연 0.128% 수준이다. 예를 들어 아파트 전세보증금(전세금)이 1억5천만원이라면 2년간 38만4천원을 보증료로 내면 전세금을 보호할 수 있다. 전세금 반환 보증은 HUG 영업점과 홈페이지, 시중은행, 위탁 공인중개사 등을 통해 가입할 수 있다. 9월부터는 모바일 지불 수단 '카카오 페이'에서도 가능하다. HUG는 이번에 확대되는 특례보증을 시행일로부터 1년간 운영한 뒤 향후 시장 상황에 따라 연장 여부를 검토할 계획이다.
전세 수요 늘어 당분간 증가세
국내 은행의 전세자금 대출 잔액이 올 4월 말 기준으로 100조원을 넘긴 것으로 나타났다. 주택 매매거래가 줄어든 대신 전세 수요가 증가하면서다.
23일 한국은행에 따르면 4월 말 기준 한국은행 전세자금대출 잔액은 총 102조원으로 집계됐다. 작년 92조5000억원보다 9조5000억원 늘어났다. 전세자금대출 잔액은 2017년까지 66조6000억원이었으나 2018년 92조5000억원으로 급등했다. 지난해 말에는 대출 규제로 집값이 내려갈 것이라는 예상이 나오면서 전세로 수요가 몰려 대출 잔액 규모가 커졌다.
국민·신한·우리·KEB하나·농협은행 등 시중은행 다섯 곳으로 좁혀 보면 전세자금대출 잔액은 올해 4월 말 68조4901억원으로 한 달 전보다 1조3371억원 증가했다.
올해 들어 전세 거래량이 늘어난 결과다. 한은 금융안정보고서에 따르면 올 1분기 전국 주택 전세거래량은 31만5000가구로 작년 4분기(29만 가구)보다 2만5000가구 늘었다. 곽창석 도시와공간 대표는 “한은의 기준금리 인하 결정에 따라 대출금리가 낮아질 것으로 예상된다”며 “전세자금대출 증가 속도가 더 빨라질 가능성이 높다”고 전망했다.
전세자금대출은 증가하는 반면 임대 가구의 보증금 반환 능력은 떨어지고 있다. 2012년 3월부터 2018년 3월 사이 임대 가구의 보증금은 연평균 5.2% 늘었으나 이들의 금융자산은 3.2% 증가하는 데 그쳤다. 부동산 등 실물자산은 증가했지만 언제든 돈을 뺄 수 있는 금융자산은 그만큼 늘어나지 못한 셈이다.
그러나 HUG는 지난해 10월 말부터 '미분양 관리지역'(주택공급 조절이 필요한 미분양 증가 지역)에서는 전세 계약 기간 종료 6개월 전까지 보증 가입이 가능하도록 '특례' 규정을 적용하기 시작했고, 29일부터는 이 규정을 전국으로 확대해 적용하는 것이다.
이는 지난달 초까지 전셋값 하락세가 멈추지 않으면서 '깡통전세'(집값이 전세보증금 수준에 머물거나 밑도는 상황)나 '역전세난'(전셋값이 계약 당시보다 하락하면서 세입자에게 보증금을 제대로 돌려주지 못하는 상황)으로 전세보증금을 떼이는 사례가 속출했기 때문이다.
이번에 전국으로 확대되는 보증 특례는 부부합산 소득이 1억원 이하여야 하며 가입 가능한 전세금 상한선이 수도권 5억원, 기타 지역 3억원이다.
다만 미분양관리지역 내 임차인을 대상으로 하는 기존 특례 보증은 이번에 전국으로 확대되는 특례보증에 적용되는 전세보증금 요건을 적용하지 않고, 기존과 동일한 기준(수도권 7억원, 기타 지역 5억원 상한)으로 운영된다.
또 기존 전세 보증은 가입일부터 보증기간 만료일까지 보증료를 산정하지만, 전세 계약 기간의 절반이 지난 뒤 가입하는 특례보증의 경우 보증리스크 등을 고려해 가입일이 아닌 전체 전세 계약 시작일을 기준으로 보증료가 산정된다. 보증료는 아파트의 경우 연 0.128% 수준이다. 예를 들어 아파트 전세보증금(전세금)이 1억5천만원이라면 2년간 38만4천원을 보증료로 내면 전세금을 보호할 수 있다. 전세금 반환 보증은 HUG 영업점과 홈페이지, 시중은행, 위탁 공인중개사 등을 통해 가입할 수 있다. 9월부터는 모바일 지불 수단 '카카오 페이'에서도 가능하다. HUG는 이번에 확대되는 특례보증을 시행일로부터 1년간 운영한 뒤 향후 시장 상황에 따라 연장 여부를 검토할 계획이다.
전세 수요 늘어 당분간 증가세
국내 은행의 전세자금 대출 잔액이 올 4월 말 기준으로 100조원을 넘긴 것으로 나타났다. 주택 매매거래가 줄어든 대신 전세 수요가 증가하면서다.
23일 한국은행에 따르면 4월 말 기준 한국은행 전세자금대출 잔액은 총 102조원으로 집계됐다. 작년 92조5000억원보다 9조5000억원 늘어났다. 전세자금대출 잔액은 2017년까지 66조6000억원이었으나 2018년 92조5000억원으로 급등했다. 지난해 말에는 대출 규제로 집값이 내려갈 것이라는 예상이 나오면서 전세로 수요가 몰려 대출 잔액 규모가 커졌다.
국민·신한·우리·KEB하나·농협은행 등 시중은행 다섯 곳으로 좁혀 보면 전세자금대출 잔액은 올해 4월 말 68조4901억원으로 한 달 전보다 1조3371억원 증가했다.
올해 들어 전세 거래량이 늘어난 결과다. 한은 금융안정보고서에 따르면 올 1분기 전국 주택 전세거래량은 31만5000가구로 작년 4분기(29만 가구)보다 2만5000가구 늘었다. 곽창석 도시와공간 대표는 “한은의 기준금리 인하 결정에 따라 대출금리가 낮아질 것으로 예상된다”며 “전세자금대출 증가 속도가 더 빨라질 가능성이 높다”고 전망했다.
전세자금대출은 증가하는 반면 임대 가구의 보증금 반환 능력은 떨어지고 있다. 2012년 3월부터 2018년 3월 사이 임대 가구의 보증금은 연평균 5.2% 늘었으나 이들의 금융자산은 3.2% 증가하는 데 그쳤다. 부동산 등 실물자산은 증가했지만 언제든 돈을 뺄 수 있는 금융자산은 그만큼 늘어나지 못한 셈이다.
은행 대출금리 방향 불확실
고정금리로 불확실성에 따른 위험을 더는 대신에 적용 금리가 높은 것이다.
그런데 작년 말부터 고정금리의 기준이 되는 금융채 금리가 빠르게 하락하면서 고정금리가 변동금리보다 낮은 현상이 나타나기 시작했다. 고정금리가 더 내려가면서 변동금리와의 격차는 더 벌어졌다. 앞으로 어느 대출이 유리한가를 따져볼 때는 이 역전현상이 계속 이어질지가 관건이다. PB 전문가들은 먼저 앞으로 1년 이내에는 한은이 통화 완화 기조를 이어가면서 코픽스 연동 변동금리가 더 내려갈 가능성이 있다고 입을 모았다. 고정금리의 기준인 금융채에는 한은이 기준금리를 내린다는 기대가 이미 반영됐지만, 변동금리의 기준인 코픽스는 한은 결정 이후에 더 영향을 받는다.
코픽스는 국내 8개 은행이 자금을 조달한 수신상품 금리를 가중평균한 값이다.
먼저 기준금리 인하가 은행 수신금리 하락으로 이어지고, 수신금리 하락이 코픽스 조정으로 연결되면 그만큼 변동금리도 낮아지게 된다. 송승영 하나은행 클럽1 PB센터 골드PB부장은 "한은이 기준금리를 계속 인하한다면 신규대출은 변동금리로 받았을 때 더 유리할 수 있다"고 말했다.
박성혜 우리은행 TC프리미엄잠실센터 PB팀장은 "앞으로 단기에 한은이 기준금리를 최대 두 차례 인하한다고 생각하면 변동금리가 낮아질 것"이라고 분석했다.
그러나 문제는 불확실성이다. 한은 기준금리가 대내외 여건의 영향을 많이 받기에 통화 완화 기조가 더 강해질지, 아니면 제동이 걸릴지 알 수 없기 때문이다.
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