2022-08-17 09:30 (수)
[Column] 종전자산평가에 관한 조합원의 권리
[Column] 종전자산평가에 관한 조합원의 권리
  • 시사뉴스매거진
  • 승인 2022.07.20 14:40
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조합을 설립해서 재건축 재개발 사업을 진행하는 과정에서 조합원에게 가장 중요한 사항은 내 자산 가치가 얼마이고, 향후 내가 희망하는 신축 아파트 또는 상가를 받을 수 있을 것인가 여부 이다. 그러나 조합원이 구체적인 재산 가치를 확인하는 데에는 조합의 사업 과정상 상당한 시 간이 흐른 뒤에 비로소 구체화되고, 그로 인하여 조합원으로서는 내가 소유하고 있는 부동산 이 예상했던 가치에 훨씬 미치지 못한다거나, 그 가치를 예상할 수 없어 어려움을 겪게 된다.     글_법무법인 센트로 최혜진 수석변호사

법무법인 센트로 최혜진 수석변호사
법무법인 센트로 최혜진 수석변호사

 

조합을 설립해서 재건축 재개발 사업을 진행하는 과정에서 조합원에게 가장 중요한 사항은 내 자산 가치가 얼마이 고, 향후 내가 희망하는 신축 아파트 또는 상가를 받을 수 있을 것인가 여부이다. 그러나 조합원이 구체적인 재산 가 치를 확인하는 데에는 조합의 사업 과정상 상당한 시간이 흐른 뒤에 비로소 구체화되고, 그로 인하여 조합원으로서는 내가 소유하고 있는 부동산이 예상했던 가치에 훨씬 미치지 못한다거나, 그 가치를 예상할 수 없어 어려움을 겪게 된다.

조합은 세부적으로는 여러 단계를 거쳐야 하지만 크게 3단계로 나눌 수 있는데 조합 설립, 사업시행계획, 관리처분계 획 단계를 거친다. 이 과정에서 조합원은 사업시행계획이 이루어진 이후에야 비로소 소유하고 있는 부동산에 관하여 평가를 받게 되는데 이것이 바로 종전자산평가이다. 조합은 조합원들의 종전자산에 대한 평가를 바탕으로, 분양예정 자산과 분담금 등을 산출하고 그 내용을 바탕으로 관리처분계획을 세우게 된다.

이렇듯 조합이 종전자산평가를 하지만 과거 상당수의 조합이 종전자산평가 내역을 조합원들에게 알리지 않고 분양 신청 절차를 진행한 경우가 있었고, 종전자산평가는 분양신청이 끝나고 관리처분계획을 수립할 때 비로소 이루어졌다. 그로 인해 조합원들은 분양신청을 하려면 내 재산이 어느 정도 가치를 가지는지, 내가 원하는 아파트나 상가를 분양 받을 수 있는지, 분양을 받고 싶은 아파트나 상가가 얼마나 하는지 자료가 있어야 하는데 기초가 되는 자료가 없다보니 대략적으로 내가 가진 재산을 추정해서 분양신청을 해왔던 것이다.

이처럼 과거 도시 및 주거환경정비법에서는 개략적인 부담금 내역 등만을 통지하도록 규정하고 있어 실질적으로 종전자산평가금액은 분양신청 이후 통지하는 경우가 일반적이었으나, 2017. 2. 8. 법을 전부 개정하면서 제72조 제1 항 규정에서여 분양절차를 진행할 때에는 반드시 분양대상자별 종전의 토지 또는 건축물의 명세 및 사업시행계획인 가의 고시가 있은 날을 기준으로 한 가격을 통지하도록 규정하여 이전보다 좀 더 조합원들이 예측할 수 있는 길이 마

련되었다. 그러나 이러한 자료가 특히 분양대상자별 분담금의 추산액은 확정적인 아니라 추정적인 자료에 불과하기 때문에 변동가능성이 크다. 따라서 내가 가진 재산의 가치가 예상보다 터무니없이 낮아서 불만인 경우, 어떤 평형을 선택해야 내가 분양을 받을 수 있을지 불안해하다가 결국 순위에서 밀려 원하는 평형을 받지 못하는 경우가 발생하기도 한다. 분명 조합의 사업에 관한 내용은 조합원들 모두 알아야 하고 확인이 되어야 하는 권리임에도 조합 사업의 진행을 위해서는 불가피하게 모든 정보를 제공하거나 확인을 받고 진행하는 것에는 현실적인 어려움이 있기 때문에 조합원들에게 제공되는 정보는 한계가 있을 수밖에 없다.

그렇다면 조합원들이 좀 더 예측 가능한 자료를 바탕으로 분양신청 또는 관리처분계획이 세워질 수는 없는 것일까? 최근 이와 관련하여 매우 유의미한 판결이 선고되었다. 기존에는 관리처분계획을 수립할 때 조합원 개인별로 각자의 종전자산평가 내역과 분담금 등을 통지하였고, 전체 조합원들 모두에 관한 정보까지는 통지하지 않았던 것이 일반적이었다. 그러나 서울고등법원에서는 분양신청 현황을 기초로 관리처분계획을 수립하는 단계에서는 감정평가를 통하여 종전자산 가격이나 분양예정자산 추산액이 구체적으로 산정될 수 있으므로 조합원들에게 다른 조합원에 관한 정보를 제공하도록 하는 것이 타당하다고 하면서 도시정비사업이 조합원들 사이의 형평에 맞게 진행되고 있는지 검토 후 이의를 제기하거나 관리처분계획안에 관한 의결권을 합리적으로 행사할 수 있을 만큼의 충분한 정보를 제공받아야 하므로 관리처분계획 총회를 개최하기에 앞서 분양대상자 전원의 분양예정자산 추산액 및 종전자산가격을 조합 원들에게 통지 하지 않은 것은 총회 결의의 중대한 하자로 판단하였다.

몇년 전까지만 하더라도 보통 재건축, 재개발사업의 경우에는 조합원이라 하더라도 분양을 할 때까지 조합의 사업에 크게 관심을 갖지 않았으나, 최근에는 내 일처럼 조합이 잘 운영되고 있는지 관심을 갖는 조합원들이 많아짐에 따라 사업이 점차 공정하고 투명하게 운영이 되는 바람직한 방향으로 나아가고 있다. 법원의 판단 또한 조합 임원 등의 막강한 권한을 견제하고 정비사업의 투명성과 공공성을 확보함과 동시에 조합원들의 알권리를 중요시하는 추세이다.

그러므로 조합원이라면 법률 전문가의 법적 조언을 받아 내가 가진 권리가 무엇인지 확인하여 적절하게 그 권리를 조합에 행사함으로써 조합이 공정하고 투명하게 운영될 수 있도록 각자의 권리와 의무를 다함과 동시에 내 재산을 지킬 수 있도록 노력해야 할 것이다.

 

 


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