재개발·재건축 독립정산제 합의조항 작성시 유의사항

재개발·재건축 정비사업에서 사업시행자인 조합이 상가 소유자들과 독립정산제 약정을 하는 경우가 있다. 이 경우 유의해야 할 사항을 개포주공4단지아파트 재건축사업 분쟁 사례를 중심으로 살펴보고자 한다.

독립정산제 합의조항 검토의 필요성

조합이 정비사업조합을 설립하기 위하여는 상가소유자 과반수의 동의를 받아야 한다(도시정비법 제35조 제3항). 아파트 조합원들과 이해관계 및 주된 관심사항이 다른 상가소유자들은 조합설립에 동의하기를 주저한다. 때문에 상가권리가액의 실효적 보전을 위하여 상가조합원들이 상가관리처분계획안의 내용을 자율적으로 마련하는 것을 조합이 보장하는 경우가 있다. 이를 독립정산제라고 한다. 그런데 ‘독립’정산제하에서도 아파트와 상가가 ‘상호 정산’을 해야하는 문제가 발생한다. 상가조합원이 아파트 분양신청을 하여 아파트 대지를 상가조합원이 가져가거나, 상가규모 등이 증감하는 경우가 그것이다. 구체적인 정산기준에 따라 조합과 상가협의회의 분담금액이 적게는 수십억에서 많게는 수백억 이상 차이가 날 수 있으므로 정산기준에 관한 조항을 사전에 면밀히 검토할 필요가 있다.

정산기준의 모호성에 따른 정산금액 분쟁

개포주공4단지아파트의 경우, 상가조합원들의 아파트분양신청분이 많아 분양신청 상가대지 면적이 당초 합의 기준 면적에 미치지 못하게 되었다. 이와 관련하여 조합은 상가조합원들로 인해 아파트 일반분양 대지 면적이 줄어들어 결과적으로 일반분양수익이 줄어들었으므로, 기준 면적 대비 부족분을 “토지면적당 아파트 일반분양수익”을 기준으로 정산하여야 한다고 주장하였다. 즉, 상가조합원들이 아파트를 가져가지 않았으면 아파트를 일반분양하여 수익이 났을 것이므로, 면적 당 아파트 일반분양수익을 기준으로 정산하여야 한다고 본 것이다. 반면 상가협의회는 “아파트 평당 권리가액”으로 정산해야 한다고 맞섰다. 아파트 평당 권리가액은 재건축 총 수입액에서 총 지출액을 뺀 금액을 아파트 조합원이 출자한 종전 대지면적으로 나눈 값을 의미하므로, 아파트 조합원들의 평당 재건축 기대수익인 평당 권리가액을 기준으로 대지면적 부족분을 정산하는 것이 타당하다는 것이다. 이 사안의 경우 전자의 기준과 후자의 기준을 각 적용하여 보면 정산금액은 100억원 가까이 차이가 났다. 조합이 주장하는 면적당 아파트 일반분양수익은 (보다 낮은) 조합원분양가는 고려하지 않은 개념이므로 그 금액이 평당 권리가액보다 높을 수밖에 없고, 이를 기준으로 하면 상가조합원들의 정산금(분담금)이 더 커지는 것이다. 결과적으로 법원은 조합의 손을 들어주었다. 독립정산제 합의서의 구체적인 문구에 “토지면적당 아파트 일반분양수익”이라는 말이 포함되어 있고, 합의서의 다른 조항에 “권리가액”이라는 단어가 별도로 존재하므로 “면적당 일반분양수익”과 “권리가액”은 같은 의미로 볼 수 없다는 것이 주된 이유였다. 일견 유사하게 보인다는 이유만으로 만연히 정산기준을 자의적으로 해석한 상가조합원들의 주장을 법원이 받아들이지 않은 것이다. 위 판례에 따르면, 상가와 아파트 면적에 따라 구체적인 정산 기준을 정할 때에는 단어의 정의규정 및 산식을 포함하여 문언의 의미에 다툼이 없을 정도로 분명한 기준을 마련하는 것이 매우 중요하다는 것을 알 수 있다.

연도형상가 분양수입 귀속주체 관련 분쟁

독립정산제는 아파트와 상가를 분리하여 개발이익과 비용을 별도로 정산하는 것이므로, 재건축을 하면서 ‘연도형 상가’를 지었다면 그 분양수익은 상가협의회에 귀속하는 것으로 생각할 수 있다. 실제로 개포주공4단지아파트재건축사업에서 상가협의회는, 연도형상가의 존치는 상가협의회의 의견으로 결정하여 설치한다는 독립정산제 합의내용 등을 근거로 연도형 상가의 관리처분계획수립권한 및 분양수익은 상가협의회에 귀속되어야 한다고 주장하였다. 연도형 상가란 도로에 접하도록 길게 단층이나 2층으로 상가를 배치하고 상층부에 아파트를 배치한 형태의 상가를 말한다. 상가협의회의 주장과는 달리 법원은 ‘연도형 상가’의 분양수익 등은 상가협의회가 아닌 조합에 귀속된다고 판단하였다. 법원은 신축 단독상가에 연도형 상가까지를 더하면 종전 상가면적과는 큰 차이가 있다는 점 및 독립정산제 합의가 연도형 상가 설치를 전제로 하고 이루어진 것이라고는 볼 수 없다는 점 등을 들어 연도형 상가에 관한 사용, 수익, 처분권은 상가협의회가 아닌 조합에 있다고 판단한 것이다. 이 사안을 통하여 독립정산제 합의 시 상가가 관리처분계획을 자율적으로 마련하는 ‘상가’의 범위가 어디까지인지를 분명히 해 둘 필요가 있다는 것을 알 수 있다. 특히 재건축 후 상가의 동이나 층의 개수 또는 위치가 변경되는 경우에는, 상가협의회의 입장에서는 그 범위를 넓힐수록 유리하고, 조합 입장에서는 기존 상가와 유사한 규모와 위치의 신축상가에만 상가협의회의 권한이 미치도록 규정하면 유리한 것이다.

상가분양면적의 산정에 관한 분쟁

도시정비법 시행령 제63조 제1항 제6호, 제2항 제1호에 따르면 “(관리처분계획의 수립은) 건축물의 분양면적의 비율에 따라 그 대지소유권이 주어지도록 할 것”이라고 규정하고 있다. 즉, 분양면적이 크면 대지소유권이 높다.

분양면적은 일반적으로 전용면적과 공유면적으로 이루어진다. 그런데 여기서의 공유면적에 기계·전기실, 주차장 등 전체 공유면적도 포함된다고 보아야 할까. 개포주공4단지아파트재건축사업의 경우, 지하주차장 등 전체공용면적을 상가분양면적에 포함할 경우 상가분양면적은 약 5,000평이 넘었으나, 이를 제외할 경우 3,000평이 못되었다. 상가협의회는 전체공용 면적이 상가분양면적에 포함되어야 한다고 주장했고 법원은 종전의 관행 등을 고려해야 한다는 이유로 이를 받아들였다(법적 근거는 따로 존재하지 않았다). 자신에게 배분될 대지지분은 상가분양수익이나 정산금에 막대한 영향을 줄 수 있으므로, 독립정산제 합의안 마련시 전체공용면적의 상가분양면적 포함여부 등을 검토해야 할 필요가 있다는 것을 알 수 있다. 위 사례에서 확인한 바와 같이, 독립정산제의 각 합의조항이 불분명한 경우, 향후 정산시 예상치 못한 부담을 떠안게 될 수 있다. 이러한 위험성은 조합과 상가협의회가 합리적인 의사결정을 하는 데 장애 요소가 될 수 있으므로 염두해 두어야 할 필요가 있다.

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