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부동산 경매로 재개발 입주권 투자시 필수 체크 포인트
부동산 경매로 재개발 입주권 투자시 필수 체크 포인트
  • 김정우 대표변호사
  • 승인 2024.05.22 13:40
  • 댓글 0
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입주권 쪼개기 금지 관련 권리산정기준일 체크
도시정비법 제39조 조합원 쪼개기 금지 조항 체크

 최근 부동산경기 침체, 건설경기 하락과 함께 높은 이자를 감당하지 못하여 경매로 나오는 부동산 숫자가 계속 늘고 있다.  경매 물건 중에는 재건축, 재개발 구역의 아파트나 주택 등의 부동산도 있다보니 조합원 분양권(입주권)을 확보하기 위한 목적으로 경매 물건에 대한 투자를 고민하는 의뢰인들도 늘었다.

 조합원 입주권과 관련해서 도시정비법에는 소위 ‘조합원 쪼개기’ 또는 ‘입주권 쪼개기’를 방지하는 규정이 있는데, 만약 입주권을 목적으로 경매 물건에 투자를 생각하고 있다면 해당 경매 물건이 위 도시정비법 규정의 적용을 받는지 여부에 대해서 반드시 사건에 체크를 해야 할 필요가 있다.

 저렴한 가격에 덜컥 경매물건을 낙찰받았는데, 입주권이 인정되지 않는 소위 ‘물딱지’라고 한다면 투자실패는 물론 낙찰받은 금액보다도 더 낮은 돈으로 현금청산이 될 수도 있기 때문이다.

 

 입주권 쪼개기 금지 관련 권리산정기준일 체크

도시정비법 제77조는 재건축, 재개발 정비구역지정 고시일 등 특정한 날을 기준으로 하여 그 이후 입주권을 쪼개는 것을 금지하고 있는데 그 특정한 날이 바로 권리산정기준일이다.

 예를 들어, 권리산정기준일 이후에 1필지의 토지가 여러 개의 필지로 분할된다고 하더라도 입주권이 여러 개로 쪼개지지 않는다. 또한 권리산정기준일 이후에 단독주택 또는 다가구주택을 권리산정기준일 후 다세대주택으로 전환하거나, 하나의 대지 범위에 속하는 동일인 소유의 토지와 주택 등 건축물을 토지와 주택 등 건축물로 각각 분리하여 소유하는 경우, 나대지에 건축물을 새로 건축하거나 기존 건축물을 철거하고 다세대주택, 그 밖의 공동주택을 건축하여 토지등 소유자의 수가 증가하는 경우 등도 모두 입주권 쪼개기가 금지된다.

 최근에는 상가지분 쪼개기를 방지한다는 목적으로 도시 정비법이 개정되어 집합건물 전유부분의 분할로 토지등소유자가 늘어나는 경우도 포함되었다. 입주권과 관련하여 자주 분쟁이 되는 사례 중에는 다세대 전환 주택이라던가 신축빌라를 분양받았는데, 권리산정기준일이 적용되어 입주권이 인정되지 않는 경우가 많이 있다.

 최근 전세사기 등으로 다세대 또는 신축빌라 등이 경매 물건으로 많이 나오고 있는데, 이런 물건들에 대해서는 특별히 주의를 해야 한다. 그러므로 재건축, 재개발 구역의 부동산을 낙찰받는 것이라고 한다면, 가장 먼저 권리산정기준일의 적용을 받는 물건인지 여부에 대해서 사전에 면밀하게 검토해야 한다.

 권리산정기준일 날짜가 언제인지에 대해서는 관할 행정청에 문의하면 정확한 날짜를 확인할 수 있다. 그리고 쪼개기가 금지되어 입주권이 인정되지 않는 물건인지 여부에 대해서는 해당 부동산의 등기부등본을 확인하여 권리산정기준일 이전에 분할이 되어 있었던 물건인지 여부에 대해서 확인해야 한다.

 

 도시정비법 제39조 조합원 쪼개기 금지 조항 체크

 도시정비법은 조합설립인가 후에 조합원 숫자가 늘어나는 것을 방지하기 위하여 조합원 쪼개기를 방지하는 규정을 두고 있다. 도시정비법은 재건축, 재개발 조합의 조합원 지위와 관련하여  ①부동산등을 여러 명이 공유하고 있는 경우, ②여러 명의 토지등소유자가 1세대인 경우, ③조합설립인가 후에 1명의 토지등소유자로부터 부동산 등을 양수하여 여러 명이 소유하게 된 경우 모두 1명의 조합원 지위만 인정한다.

 위 규정의 해석과 관련하여 최근 우리 대법원의 판결 내용을 주의 깊게 살펴볼 필요가 있다. 1세대가 여러 개의 부동산을 소유하고 있는 경우 또는 1인이 여러 개의 부동산을 소유하고 있는 경우, 기존의 토지등소유자로부터 일부 부동산을 양수한 양수인에게 단독 조합원지위 내지 단독 분양자격이 인정되는지 여부에 관한 판시 내용인데, 대법원은 양도인과 양수인 합해서 1인의 조합원지위 내지 1인의 분양자격만 인정된다는 취지로 판시하였다.

 예를 들어, 조합설립 후에 하나의 세대인 남편과 아내가 같은 정비구역 내에 각각 부동산을 소유하고 있다가, 아내가 소유한 부동산을 같은 세대가 아닌 제3자에게 양도하였을 경우, 남편과 제3자 합해서 1인의 조합원 지위만 인정된다는 것이다. 또한 여러 개의 부동산을 소유하고 있던 ‘갑’이 조합설립인가 후에 그 중 일부 부동산을 ‘을’에게 양도했을 경우, ‘갑’과 ‘을’에게 1인의 조합원지위만 인정되고 1인의 분양자격만 인정된다.

 그러므로 경매 대상 부동산이 공유부동산인지, 1세대 중 일부 부동산인지, 1인의 다물권자 중 일부 부동산인지 여부를 구체적으로 조사를 해야 한다. 그렇지 않고 위와 같은 물건을 낙찰을 받을 경우, 채무자와 공동 조합원 내지 공동 입주권을 취득하게 되거나 또는 소위 ‘물딱지’를 낙찰 받게 되어 낭패를 볼 수도 있다.

 그러면 위와 같은 경우에 해당하는 부동산인지 여부는 어떻게 확인할 수 있을까. 공유부동산인지 여부는 부동산등기부를 보면 바로 확인할 수 있다. 그리고 다물권자 부동산인지 여부에 대해서는 해당 부동산의 소유자인 채무자가 알고 있으므로 채무자에게 직접 문의하는 것이 가장 정확하다. 만약 채무자에게 물어보기 어렵다고 한다면 부동산 중개사 사무소 또는 조합 사무실에 가서 물어보는 방법도 있다.

 재건축, 재개발 구역 내 경매 부동산과 입주권 투자에 대해서 관심을 가지고 있는 사람들이라고 한다면, 경매 자체에 관한 정보 뿐만 아니라 도시정비법과 분양권 내지 입주권 관련 판결례와 유권해석례에 대해서도 잘 파악해야 한다. 그것이 ‘물딱지’ 낙찰을 예방하고 성공투자로 가기 위한 지름길이다.

 


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