올 1분기 분양시장은 서울은 뜨겁고 지방은 싸늘한 양극화 현상이 뚜렷했다. 이런 분위기는 올 상반기 내내 이어질 것으로 보인다. 서울과 수도권 일부는 청약 1순위 자격 강화 등으로 청약 경쟁률이 예전만 못하지만, 인기 단지는 견본주택이 문전성시를 이루고 경쟁률도 수십대 1에 이른다. 하지만 일부 지방은 할인 분양에 나서는 건설사가 나오는 등 미분양이 급증하고 있다. 3월 만개한 아파트 분양시장 활기가 4~5월까지 이어질 것으로 보인다. 연초부터 이어진 정부의 부동산 규제 기조와 설 연휴, 평창올림픽 등으로 분양을 미뤘던 건설사들이 3월에 이어 4~5월에도 분양 물량을 쏟아낼 전망이다. 

6월 지방선거 전에 분양을 마치려는 움직임도 활발하다. 하지만 부동산 전문가들은 정부 규제가 갈수록 강화되고, 서울·지방간 분양시장 양극화 현상이 뚜렷해 신중한 청약 전략을 짜야한다고 조언한다.  부동산114 등 부동산업계에 따르면 올해 상반기에 예정된 아파트 분양 물량은 23만 가구에 달한다. 예상보다 분양 물량이 줄어들 가능성이 있지만, 지난 한 해 동안 분양된 아파트가 32만6000가구였던 점을 감안하면 상당한 물량이다.

당장 4월에만 전국에서 5만6000여 가구가 분양될 예정이다. 수도권은 3만6000여 가구, 지방은 약 2만 가구다. 지난해 같은 달보다 200% 넘게 증가한 물량이다. 뉴타운 등 정비사업 일반 분양 물량도 대거 쏟아진다. 부동산인포에 따르면 3월부터 5월까지 재개발 정비사업을 통해 전국에서 분양되는 일반 분양 물량은 1만7860가구로 작년 같은 기간에 비해 5배 이상 많다. 올 상반기 청약 전략은 어떻게 짜야 할까. 무엇보다 청약 통장 사용에 신중해야 한다는 것이 전문가들의 공통된 조언이다. 청약가점제가 확대되고, 1순위 청약 자격이 강화됐기 때문이다. 대출 규제도 깐깐해져 생각 없이 청약했다가 덜컥 당첨됐는데 중도금 등을 마련하지 못하면 아까운 통장만 날릴 수 있다. 또한 자신의 청약 가점이 얼만인지를 정확히 알아야 한다. 청약 가점 확대 시행 이후 85㎡ 이하 중소형 주택의 청약 당첨자는 거의 무주택자다. 그만큼 가점이 중요하다는 얘기다. 전문가들은 서울에서 분양하는 단지는 대부분 가점 커트라인이 최소 40~50점(전용 84㎡ 기준)을 넘을 것으로 본다. 일부 인기 단지는 최소 60점 이상을 확보해야 당첨을 기대할 수 있다. 가점이 낮아 청약 당첨이 되지 않아도 틈새는 있다. 청약 자격이 강화되면서 최근 당첨 부적격자가 속출하고 있어 미계약분이나 특별공급 잔여 물량을 노릴 수 있는 기회가 많아졌다. 미계약분은 현장 추첨이나 인터넷 청약 방식으로 판다. 

무자녀, 예비 신혼부부 확대

자금 여유가 있거나 가점제에서 제외되는 주택보유자라면 50%를 추첨제로 뽑는 중대형 주택을 노리는 것이 유리하다. 자금 사정이 여의치 않을 경우, 중도금 비중이 낮은 단지를 고르는 것도 방법이다. 신혼부부는 특별공급에 ‘특별히’ 신경을 쓸 필요가 있다. 정부 방침에 따라 전용 85㎡ 이하 민영 아파트는 특별공급이 전체 건설량 대비 10%에서 20%로, 공공분양은 15%에서 30%로 늘기 때문이다. 대상도 현행 혼인기간 5년에서 7년 이내로, 1자녀 이상에서 무자녀, 예비 신혼부부까지 확대된다.

‘청약 1순위 평균 경쟁률 25.2대 1, 최고 90.7대 1.’ 지난 21일 현대건설 컨소시엄이 서울 강남구 일원동에서 분양한 ‘디에이치자이 개포’의 청약 결과다. 이날 1246가구 모집에 3만1423명이 몰렸다. 앞서 지난 7일 1순위 청약을 받은 서울 영등포구 ‘e편한세상 보라매 2차’도 최고 18.8대 1의 경쟁률을 기록했다. 서울 지역 재건축·재개발 단지 분양 열기가 사그라지지 않고 있다. 정부의 각종 규제로 기존 주택을 찾는 수요가 지난해보다 줄어든 반면, 재건축·재개발 분양 아파트를 찾는 수요는 여전한 모양새다. 공급 과잉 우려 등으로 부진을 겪는 택지지구 등 도심 외곽지역 아파트와는 딴판이다. 재건축·재개발은 도심에 들어서 교통 등 기반시설이 잘 갖춰져 있고 대형 건설사가 짓는 만큼 브랜드 인지도가 높다. 올해 부활한 재건축초과이익환수제로 공급이 줄 것으로 예상되면서 희소성도 커지고 있다. 이 때문에 분양 단지엔 프리미엄도 적잖게 붙는다. 올해 말 입주를 앞둔 송파구 가락동 ‘헬리오시티’(가락시영 재건축)의 분양권 웃돈은 현재 5억~6억원 선이다. 이런 재건축·재개발 단지가 상반기 안에 줄줄이 나온다. 30일 부동산정보업체인 부동산인포에 따르면 다음 달부터 6월까지 서울에서 일반분양 예정인 재건축·재개발 단지는 6721가구다. 지난해 같은 기간 실적(3194가구)의 두 배를 뛰어넘는 수치다. 

재개발 물량 눈길

관심을 끄는 것은 단연 강남 재건축 단지다. 강남구와 서초구에서 각각 1개 단지씩 나온다. 서초구 서초동에서는 삼성물산이 다음 달 서초우성1차를 재건축한 아파트를 내놓는다. 전용면적 59~238㎡ 1317가구 중 232가구가 일반분양 물량이다. 분양가는 3.3㎡당 4100만~4200만원 선으로 예상된다. 삼성물산은 5월 강남구 삼성동에서도 상아2차 재건축 아파트를 선보인다. 총 679가구로 재건축되고, 전용 71~84㎡ 115가구가 일반분양된다. 강북권에서는 재개발 물량이 눈길을 끈다. GS건설은 다음 달 초 마포구 염리3구역을 재개발한 ‘마포프레스티지자이’를 분양한다. 공급물량은 1694가구이고, 이 중 365가구가 일반분양분이다. 분양가는 3.3㎡당 2600만원 안팎으로 예상된다. 서대문구에선 효성이 다음 달 초 홍제동에 ‘홍제역 효성해링턴플레이스’(홍제3구역 재개발)를 선보인다. 전용 39~114㎡ 1116가구 규모로 417가구가 일반분양분이다. 양천구 신정동과 동대문구 전농동, 서대문구 북아현동 물량도 눈여겨볼 만하다. 

문제는 분양가다. 분양보증 기관인 주택도시보증공사(HUG)가 가격을 통제하고 있어도 분양가 상승 추세는 꾸준히 이어지고 있다. 시세보다 낮아 당첨만 되면 수억 원의 시세차익을 거둘 수 있다는 ‘로또’ 기대감이 일고 있지만, 분양가 부담은 작지 않을 것으로 예상된다. 

이남수 신한금융투자 부동산팀장은 “해당 단지의 분양가가 적절한지, 자금 여력이 있는지 등을 냉정하게 따져볼 필요가 있다”고 말했다. 당첨 확률 낮으면 입주권 매입할 만 자금 사정이 여의치 않다면 중도금 비중이 낮은(40% 이하) 단지를 노리는 것도 방법이다. 최근 대출이 어려워지면서 중도금 확보가 만만치 않은데, 중도금 대신 잔금 비중이 높으면 자금을 운용하기 수월해진다. 가점이 낮아 당첨 확률이 낮다면 조합원 입주권(동·호수 추첨이 끝난 조합원 지분) 매입을 고려하는 것도 좋다. 입주권은 일반분양과 달리 매입금을 나눠 낼 수 없어 자금 부담이 큰 만큼 간혹 일반분양 분양가보다 싼 매물이 나오기도 한다. 전문가들은 “입지 같은 지리적 조건이나 금융 조건, 분양가 등을 잘 따져보고 실수요적 측면에서 접근해야 한다”고 강조했다.

이병문 다른기사 보기