차정숙(가명)은 A 재개발 조합의 조합원이다. 종전에 A 재개발 구역 내에서 제법 넓은 면적의 상가를 소유하고 있던 차정숙은 아파트, 상가에 대해서 분양신청을 했다. 그런데, 관리처분계획 수립 후 확인해보니 신청한 상가 보다 권리가액이 무려 600% 이상이나 낮은 상가를 배정받게 된다는 사실을 알게 되었다. 옆집 사는 최승희(가명)도 주택, 상가에 대해서 분양신청을 했었는데 상가분양대상에서 제외되었다는 이야기를 들었다.
차정숙은 상가 분양신청을 한 조합원들을 모아서 조합에 찾아가서 집단적으로 항의를 하기도 했고, 변호사를 선임해서 내용증명 우편으로 차정숙에게 권리가액이 낮은 상가를 배정하기로 한 관리처분계획은 무효라고 주장했으나, A 조합은 억울하면 소송을 제기하라는 말만 하고 차정숙에게 다시 상가를 배정해줄 수 없다고 한다.
차정숙은 A조합으로부터 사기를 당했다고 생각한다. A조합이 발송해준 분양신청 안내 책자에는 상가분양가액이 1억 5천만 원으로 기재되어 있는데, 실제 수립한 관리처분계획안에는 12억 4000만 원으로 무려 6배 이상 증가했다. 분양신청 안내책자에는 “상가 규모 및 면적은 사업시행 과정에서 변경될 수 있음. 상가 조합원 분양가는 위치 및 규모 등에 따라 변경될 수 있음‘이라고 기재되어 있기는 하다. 그러나 상식적으로 납득이 되지 않는다.
분양신청 안내 책자에는 분양가 추산액이 기재되어 있고, 금액이나 규모 등에서 변동이 있더라도 10% 내외일 것으로 기대했는데, 6배 이상 차이가 나는 금액의 차이가 있다면 너무 부당한 것이 아닌가. 통상 매매계약을 체결할 때 분양광고에 기재된 금액 대로 매매계약을 체결하는데, 재개발 사업도 마찬가지로 보아야 하는 것은 아닌가.
억울한 차정숙은 수원지방법원에 관리처분계획 취소소송을 제기했다. 차정숙의 소송대리인은 약 6가지 위법사유를 주장했으나, 그 요지는 다음과 같다.
① 법은 관리처분계획에 포함되어야 하는 사항 중 분양대상자의 주소 및 성명, 분양대상자별 분양예정인 대지 또는 건축물의 추산액, 보류지 등의 명세와 추산액 및 처분방법, 분양대상자별 종전의 토지 또는 건축물 명세 및 사업시행계획인가 고시가 있은 날을 기준으로 한 가격, 분양대상자의 종전 토지 또는 건축물에 관한 소유권 외의 권리명세 등을 포함시키도록 정하고 있는데, A 조합은 관리처분계획을 수립하기 전 분양신청 안내 책자에 위의 사항을 전부 통지하지 않았다.
② 이 사건 관리처분계획에는 상가분양대상자별 주소 및 성명, 분양대상자별 분양 예정 대지 또는 건축물의 추산액이 누락되어 있어, 원고들이 상가배정기준이나 분양예정인 상가의 평형이나 분양가를 알지 못하는 상태에서 이 사건 총회 결의가 이루어졌다. ③ 피고 조합이 분양신청 시 배포한 분양신청 안내책자에는 상가 분양가 추산액이 기재되어 있었는데, 분양신청 시점과 관리처분계획 수립 시점에 상가시설의 면적이나 호수가 전혀 변함이 없음에도 불구하고 분양신청 기간 만료일부터 불과 4개월만에 배포된 관리처분계획안에는 상가 분양가 추산액이 예측할 수 없을 정도로 크게 증가하였다.
차정숙의 주장대로 분양신청서에 기재된 상가 분양가 추산액과 관리처분계획에서 정한 상가 분양가액(종후자산가액)에 현저한 차이가 발생하면 관리처분계획은 위법한 것인가? 매매 형식으로 이루어지는 일반적인 상가분양계약과 비교해보면 일응 위법하다고 볼 여지도 있다. 가령, 분양광고에 1억 5천만 원짜리 상가를 분양해주겠다고 광고해놓고, 실제로 현장에 방문했더니 12억 원 짜리 상가 분양계약을 체결하자고 한다면 실제 계약을 체결할 사람은 없을 것이다. 그러나 수원지방법원은 2023. 2. 16. 원고의 청구를 전부 배척하는 판결을 내렸다. ①, ② 통지 절차 위반과 관련된 부분에 대해서는 이 사건 분양신청 당시 통지가 이루어졌다고 볼 수 있고 전부 통지되지 않았어도 관리처분계획을 취소할 정도의 위법사유로 보기 어려울 뿐만 아니라 통지된 부분이 누락되었다고 해서 원고들에게 영향도 없다고 판단했다.
주목할 부분은, 분양신청 안내책자에 기재된 신축상가 분양가 추산액과 실제 관리처분계획에서 정한 상가분양가 사이에 현저한 차이가 발생했다는 사정만으로 관리처분계획이 위법하다고 보기 어렵다고 본 것이다. 수원지방법원이 위 사유만으로 위법하지 않다고 본 근거는 다음과 같다.
ⅰ) 분양신청 당시에는 감정평가업무를 수행할 때 모든 자료가 제출되지 않은 상태에서 개략적인 분양가 추산액만을 산정하는 것이고, 위와 같은 추산액의 변경가능성을 고지한 바 있었다. ⅱ) 추산액은 그 용어 자체로 변동 가능성을 예정하고 있는 개념이고, 분양신청 안내 책자에도 변경가능성을 명시한 바 있었으므로 추후 변경되었다고 해서 위법하다고 할 수 없다. ⅲ) 도시정비법은 분양신청 당시 분양대상자별 분양예정인 대지 또는 건축물의 추산액을 관리처분계획으로 정하도록 규정하고 있으나, 위 분양대상자별 분양예정인 대지 또는 건축물 추산액은 분양신청 후에 비로소 확정가능하므로 분양신청 후 변경되더라도 위법하다고 하기 어렵다.
법원은 재개발 사업에서 상가 분양을 일반 부동산 분양과는 구별하여 판단한 것이다. 많은 조합원들이 통상적인 상가 분양 계약의 경우와 재개발 재건축 조합이 조합원들을 대상으로 한 상가분양의 차이점을 이해하지 못하여 소송을 제기했다가 패소하기도 한다. 분양신청 전에 재개발, 재건축 전문 변호사와 먼저 상담하여 의논한다면, 향후 발생할 법적 불이익을 최소화할 수 있다.
