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현금청산자와 정비사업비 부담에 관한 문제
현금청산자와 정비사업비 부담에 관한 문제
  • 정효이 변호사
  • 승인 2024.07.09 16:23
  • 댓글 0
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 분양신청 기간 내 분양신청을 하지 않거나 혹은 분양계약을 체결하지 않는 경우로 조합원이 그 지위를 상실하여 현금청산자가 되는 경우에 있어 조합이 정비사업비를 부담하도록 하는 정관 규정을 두는 경우가 있다. 조합원들이 현금청산자로 조합 사업에서 이탈하는 것을 막기 위해 청산기준일까지 발생된 정비사업비 등의 일부를 부담하도록 하는 것이다. 실제로 조합은 위 규정을 기초로 청산금의 지급을 구하는 소를 제기한 현금청산자에게 청산금에서 일부 정비사업비의 공제를 주장하거나 별도로 사업비의 반환을 구하기도 한다.

 대법원은 도시정비법이나 조합 정관이 정한 요건을 충족하여 현금청산 대상자가 된 경우에는 조합원의 지위를 상실하므로 사업시행자인 조합은 현금청산대상자에게 부과금을 부과·징수할 수 없지만, 현금청산대상자가 조합원의 지위를 상실하기 전까지 발생한 조합의 정비사업비 중 일정 분담하여야 한다는 취지를 조합 정관이나 조합원 총회의 결의 또는 조합과 조합원 사이의 약정 등으로 미리 정한 경우 등에 한하여, 조합이 청산절차 등에서 이를 청산하거나 별도로 그 반환을 구할 수 있다고 판시한다.

 그러나, 단순히 위 규정만을 둔다고 하여 현금청산자에게 정비사업비를 부담할 수 있는 것은 아니다. 대법원은 정관 또는 정관에서 지정하는 방식으로 현금청산 대상자가 부담하게 될 비용의 발생 근거, 분담 기준과 내역, 범위 등을 정관에 구체적으로 규정하여야 하고 단순히 현금청산 대상자가 받을 현금청산금에서 사업비용 등을 공제하고 청산할 수 있다는 추상적인 정관의 조항만으로는 현금청산금에서 사업비용을 공제하는 방식으로 사업비용을 부담하도록 할 수 없다고 보았다. 덧붙여 그 비용 항목과 금액은 탈퇴 시점에서 현금청산 대상자가 부담하는 것이 타당한 범위 내의 합리적 비용만을 한정하여 규정할 필요가 있다고 보았다.

 위 대법원 판례는 주택재건축사업의 중간 단계에서 조합 관계에서 탈퇴하는 경우 그 현금청산자는 분양 수익을 누리지 못함을 고려한 판례로서 잔존 조합원들의 이익으로만 귀속되는 비용이나 전적으로 새롭게 건축되는 건물의 형성에만 기여하는 비용 등이 합리적인 범위 내의 비용으로 보기 어렵다고 하여 정비사업비 부담을 할 수 없다고 본 것이다.

 그렇다면 조합설립에 동의하지 않아도 조합원이 되는 강제가입제를 택하고 있는 주택재개발사업과 가로주택정비사업은 어떨까? 조합원 지위를 강제로 보유하게 되는 위 사업의 특성상 정비사업비 부담은 재산권의 침해라고 볼 수 있지 않을까?

 대법원은 주택재개발사업에서도 위 기준에 따라 정비사업비를 부담할 수 있다고 보았으나, 최근 인천지방법원은 이에 더 나아가 주택재개발사업에서 분양신청 기간 내에 분양신청을 하지 아니하여 현금청산대상자가 된 자들에게 정관에 따라 정비사업비를 부담해야 한다는 주장에 대하여 ① 조합원 지위를 상실하기 전까지 개별적으로 받은 현실적인 이익이 없음에도 정비사업비를 부담한다면, 결과적으로 조합에 의하여 객관적인 재산적 가치를 받지 못하게 되며, ② 분양신청 기간 내 분양신청을 하지 않는 시기는 사업 초기 단계로서 향후 발생할 수입에 대한 고려가 없으므로 불합리하고 ③ 강제적으로 조합원 지위를 일시 보유하였다는 이유로 부담시키는 것은 자기책임 원리에 반하고 ④ 대법원 판례의 경우 그 정관 규정으로 무조건 효력을 인정해야 한다는 취지가 아니며 그러한 정관이 있더라도 사회통념상 현저히 타당성을 잃은 것이라면 해당 정관 규정은 무효라고 보아 현금청산자에게 정비사업비를 부담시킬 수 없다고 판시하였다.

 주택재개발사업과 가로주택정비사업은 분양신청 시점이 되어서야 비로소 조합에서 탈퇴할 기회를 얻게 되는데, 정관 규정을 두었다고 하여 사업비 공제가 가능하다고 본다면 조합과의 관계에서 탈퇴를 부당하게 제한하거나 재산권을 중대하게 침해할 우려가 있다는 점을 고려한 것이다. 이렇듯 현금청산자에 대한 정비사업비 부담에 관하여 정관 규정의 해석 기준은 다양하고 복잡하며 판례의 해석이 상반되는 경우도 많으므로 그 판단에 상당한 주의를 요하며 관련 분쟁을 겪고 있는 당사자라면 도시정비법분야의 법률전문가의 도움을 받아 대응해나가는 것이 중요하다.

 


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