2022-06-28 15:13 (화)
[Column] 법무법인 센트로 주상은 변호사
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  • 시사뉴스매거진
  • 승인 2022.06.20 09:56
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"상가 임차인은 최초 임대차 기간 10년이 넘었어도 권리금을 회수할 수 있을까?"

통계청이 2021. 10. 14. 발표한 9월 고용동향에 따르면 취업자 가운데 자영업자 비중이 19.9%로 집계되었다. 코로나19의 여파로 많은 자영업자, 그중에서도 음식점을 운영하는 자영업자 대다수가 폐업했다. 대다수 자영업자는 영세 소상공인이고, 상가를 임차해서 근근이 생계를 유지하는 경우가 많다. 상가임차인들은 척박한 환경에서 치열한 경쟁을 거쳐서 겨우 생존하고 있다. 장사가 잘 되지 않아서 폐업하기 쉽고, 장사가 잘 되는 임차인도 계약기간이 만료하면 나가야 하기 때문에 막막하기는 마찬가지이다. 상가임대차보호법이 2018년 개정되어서 계약갱신요구권 행사기간이 5년에서 10년으로 개정되면서 상가 임차인이 한 곳에서 더 오래도록 장사할 수 있게 되었다. 임차인이 차임을 연체하거나 무단용도변경을 하는 등 사유가 없다면 최초 임대차기간으로부터 10년간 계약갱신요구권을 행사해서 한 곳에서 적어도 10년 동안은 장사를 할 수 있게 되었다.
 

 

상가임대차보호법이 개정이 되었어도 문제는 발생한다. 10년이 경과하면 임차인은 아무런 권리도 보장받지 않고 나가야 하느냐는 것이다. 임대인이 합의해지가 성립하였다고 주장하거나 상가건물을 철거하고 새 건물을 짓는다고 해서 임차인에게 무작정 퇴거를 요구하는 경우가 종종 있다.  

다수의 임차인들이 임대인이 철거 또는 재건축 계획이 있으면 당연히 나가야 한다고 잘못 알고 있는 경우가 있으나, ①계약기간 만료당시가 아니라 임대차계약체결 당시에 ②공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축계획을 ③임차인에게 구체적으로 고지하고, ④그 계획에 따르는 경우가 아니라면 임차인은 임대인에게 계약갱신 요구권을 행사할 수 있다(혹은 건물이 노후·훼손 또는 멸실되는 등 안전사고 우려가 있는 경우, 도시 정비법 또는 집합 건물법 등 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우도 계약갱신거절사유로 인정된다. 법은 그 외에 7가지의 갱신거절사유를 두고 있다). 

법무법인 센트로 주상은 변호사
법무법인 센트로 주상은 변호사

 

임대인이 재건축 등을 위해 점유를 회복하고자 한다고 주장하면서 소송을 제기하고 있는 상황이라면, 임차인은 임대인에게 아무 것도 요구하지 못하는 것일까?그렇지 않다. 임차인은 최초 임대차 기간으로부터 10년이 되었어도, 권리금을 보장받을 수 있다.

대법원도 이 부분에 대하여 명시적으로 판단한 바 있다. 즉, 권리금회수방해 금지조항의 의미에 대해서 임차인의 영업가치 등이 10년에 한하여서만 보장되는 불합리를 개선하여 임차인에게 위 기한을 넘는 경우에는 권리금계약을 통해 영업 가치를 회수할 수 있도록 보장함으로써 더욱 철저하게 임차인이 형성한 영업가치 등을 재산권으로 보호하기 위한 것이라고 본 것이다.

따라서 상가임차인은 10년의 계약갱신 요구권 행사기간이 지난 경우에도 권리금회수의 보장을 임대인에게 요구할 수 있다. 다만, 상가 임대차법은 권리금을 당연히 보장하고 있지는 않고, 임차인이 새로운 임차인을 구해서 그로부터 권리금을 지급받는 형태로 보장하고 있고, 임차인이 임대인에게 직접 권리금을 달라고 청구하지는 못한다. 


임대인은 임차인이 신규임차인이 되려는 자에게 권리금을 요구하거나 임차인이 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 수수하는 행위 등(법은 권리금회수 방해 행위를 약 4가지 유형으로 정하고 있다)을 원칙적으로 방해하지 못하고, 임대인이 임차인의 권리금회수기회를 방해하면 손해배상책임을 지도록 정하고 있다. 

상가임차인이 임대인에게 권리금회수기회 방해금지를 이유로 손해배상을 청구하려면 다음과 같은 요건을 구비하여야 한다. ①일단 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 새로운 임차인을 구해두어야 하고, ②새로운 임차인과 권리금계약을 체결하여야 하며, ③임대인에게 위 새로운 임차인과 임대차계약을 체결해달라고 통지하여야 한다(이 통지는 통상 내용증명 형식으로 통지하는 것이 좋다). ④이때 임대인이 정당한 이유 없이 새로운 임차인과의 계약체결을 거절하거나 권리금 회수기회를 방해하면 임대인에게 손해배상책임이 인정된다. 

즉, 임차인은 최초 임대차기간으로부터 10년이 경과한 시점에 새로운 임차인과 권리금계약을 체결하고, 새로운 임차인으로부터 위 권리금을 지급받아서 상가권리금을 확보할 수 있고, 이러한 임대인이 권리금 회수기회를 방해한다면 임대인에게 손해배상을 청구해서 권리금을 회수하는 것과 실질적으로 같은 결과를 얻을 수 있는 것이다. 

다만, 상가임대차법은 임대인에게 권리금회수 방해금지의무를 부과하고, 위 의무위반이 인정된 때에 손해배상책임 을 인정하고 있어서 일반인이 스스로 절차를 진행하는데 상당한 어려움을 느낄 수밖에 없다. 임대인에게 책임을 귀속시키기 위해서 정확한 법적 판단이 필요하므로, 법률전문가의 도움을 받아서 진행하는 것이 안전하다. 자칫 잘못하면 억울하게 권리금회수도 하지 못하고 패소에 따른 소송비용도 부담하게 될 수도 있기 때문이다. 


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