재건축은 많은 참여 주체의 이익이 엇갈리고 갈등이 증폭되는 매우 힘든 사업이다. 뿐만 아니라 그 진행 과정에서 단계별로 수많은 문제가 제기되기 때문에 성공을 장담하기는 힘들다. 그래서 애초의 계획대로만 된다고 하더라도 매우 훌륭한 결과라고 할 수 있다. 그런데 이러한 복잡다단한 사업에서 사업 기간을 파격적으로 당기고, 분양 금액도 높이는 대한민국 최고의 재건축 해결사가 있다. 그는 바로 HK 미래주택연구원 한형기 대표이사다. 언론에서는 흔히 그를 ‘재건축의 신’, ‘스타 조합장’이라고 부르면서 그가 이제껏 이뤄낸 성과를 평가하는 것은 물론 앞으로의 활약에 대한 기대를 표현하기도 한다. 그의 실력은 이미 2013년 신반포 1차 재건축 조합장으로 활약하면서 신화를 썼다. 아크로리버파크 조합장을 거치면서 그 신화를 증명해 냈다. 신반포3차, 반포경남, 우정에쉐르, 신반포23차, 경남상가를 통합해 재건축한 래미안 원베일리도 통합을 결정한 뒤 7년11개월만에 사업을 완수했다. 그리고 최근에는 세 번째 정비 사업에 등장했다. 바로 비한강변의 변두리 입지에 있는 서래한신아파트의 상가를 사들이면서 조합원으로 사업을 돕는다는 소식이 전해졌기 때문이다. 이에 조합원들은 큰 기대를 품고 있다. 한형기 대표이사를 만나 그 탁월한 협상력의 비밀에 대해 들어보았다.

 

‘3년 후 이주, 8년 내 입주’ 자신

정비 사업은 보통 시공사가 선정되고 사업권을 획득하게 되면 그때부터는 시공사가 갑으로 등극하게 된다. 때로는 조합을 ‘주무른다’고 표현해도 될 정도이다. 그리고 이때부터 조합장은 을로 전락하면서 각종 협상에 능동적으로 대처하지 못하는 것이 현실이다. 하지만 한형기 대표는 완전히 다른 스타일을 보여준다. 그는 21년간의 건설사 재직 경험과 풍부한 현장 경험을 통해 시공사에 기민하게 대응하면서 매우 탁월한 협상력을 발휘해 왔다. 따라서 이번에 서래한신아파트에 등장했다는 그의 소식은 조합원들을 크게 술렁이게 했다. 다시 한번 스타 조합장의 실력이 여지없이 발휘될 것이라는 기대감 때문이다. 심지어 그는 ‘3년 안에 이주, 8년 뒤 입주’라는 지금까지 전례 없는 약속을 한 것은 물론이고, 올해 초 18억 원대에 거래된 이 아파트를 최소 55억 원에 이르게 하겠다고 전망했다. 그의 첫 일성은 ‘성공을 확신한다’였다.

 

“이제까지의 진행 과정을 보면 성공하지 않을 수 없는 상황입니다. 원래 한신서래아파트에는 오래전부터 재건축 준비위원회가 있었고, 그 위원장이 계속 활동을 이어오고 있었습니다. 그런데 그 위원장은 한신서래·궁전·동궁아파트 세 단지를 묶어 통합 재건축을 추진하는 데 부정적인 태도를 보여왔습니다. 이유는 명확했습니다. 세 단지가 하나로 합쳐질 경우 본인이 조합장이 되기 힘들다고 판단했기 때문입니다. 반면 비상대책위원회는 통합이 필요하다고 보았고, 저에게 힘을 보태 달라고 요청했습니다. 저 역시 통합이 옳은 방향이라고 생각했습니다. 그래서 추진에 탄력을 주기 위해 이렇게 약속했습니다. “9월 15일까지 동의율 70%를 확보하면, 10월 말까지 제가 등기를 완료하고 조합원으로 들어가 지원하겠다.”

이 말이 전해지자 조합원들이 놀라울 정도로 적극적으로 나섰고, 불과 20일 만에 목표를 달성했습니다. 이 과정을 지켜보면서 저는 확신이 생겼습니다. 이처럼 통합을 향한 간절함과 단합력이 있다면, 이 사업이 실패할 이유가 없다는 생각이 들었습니다.” 사실 서래마을의 일부 노후 아파트 단지는 인근 지역과 비교해 가격 경쟁력이 크게 떨어졌던 것이 사실이다. 27평형이 올해 초 약 18억 원대에 거래된 사례가 있을 정도로, 반포 일대에서 20평대 아파트가 10억 원대에 머무는 경우는 드물다. 서래마을 자체는 오래전부터 고급 주택가로 알려졌지만, 해당 세 단지는 100세대에서 400세대 규모의 소규모 아파트로 구성돼 있어 상대적으로 존재감이 크지 않았다. 그러나 향후 세 단지가 통합 재건축을 통해 하나의 단지로 묶일 경우, 세대 수는 약 1300세대로 늘어나게 된다. 비록 한강 조망은 어렵지만, 고속터미널역과의 접근성이 뛰어나 입지적 장점이 있다는 평가가 나온다. 재건축 절차가 원활하게 진행된다면 3년 후 이주, 8년 내 입주까지도 가능하다는 전망도 제기된다. 또한 반포 일대 시세 흐름을 감안할 때, 해당 단지는 재건축 후 지역 내에서 상위권 단지로 자리매김할 가능성이 높다는 분석이 있다.

 

30평대 아파트로 20억 원 이상 차익

 

현재 반포 리체, 반포 써밋, 반포 래미안아이파크 등이 평당 1억 3000만~1억 5000만 원 선에서 거래되고 있는 점을 고려할 때, 재건축 단지는 이들보다 높은 수준의 시세 형성이 가능하다는 전망이다. 반포래미안퍼스티지, 반포자이 등 대형 단지보다도 우위를 점할 수 있으며, 래미안 원베일리보다는 다소 낮더라도 최소한 메이플자이 이상 수준은 달성할 수 있다는 관측이 나온다.

일각에서는 “한형기 대표가 직접 나선 것은 그만큼 사업 추진에 자신이 있다는 신호”라는 인식을 갖는 분위기이다. 이러한 기대감이 반영되면서 최근 한 달 사이 해당 단지 시세가 10억 원 이상 상승한 것으로 전해진다. 현재는 시장에 매물이 거의 나오지 않아 사실상 거래가 쉽지 않은 상황이다. 뿐만 아니라 한 대표도 사업성도 충분하다고 자신하고 있다.

“한신서래는 중층 아파트라 용적률이 높다 보니 일반 분양 물량이 많지 않고, 그만큼 조합원 분담금이 발생합니다. 예를 들어 27평 소유자가 재건축 후 24평을 받으려면 약 4억 원을 내야 하고, 30평을 가려면 약 6억 원 정도를 부담해야 합니다. 또 42평 소유자가 같은 면적을 재건축 후 배정받으려면 대략 7억 원 정도가 필요하다고 추산됩니다. 그렇지만 계산을 조금 달리해 보면 이야기가 달라집니다. 지금 27평을 28억 원에 매수했다고 가정했을 때, 추가 분담금 6억 원을 내면 총 34억 원으로 반포에서 30평대 아파트를 받을 수 있는 셈입니다. 만약 이 단지가 현재 입주 가능한 단지라고 한다면 시세는 최소 55억 원은 될 것이라고 봅니다. 즉, 매수 비용 28억 원에 분담금 6억 원을 합쳐 총 34억 원으로 반포에서 메이플자이 이상급의 30평대 아파트를 마련하면서도 20억 원 이상의 차익을 기대할 수 있다는 점이 이 사업의 가장 큰 매력이라고 생각합니다.”

그가 이렇게 탁월한 전망을 내놓고 실제 그것을 이뤄내는 것에는 그의 오랜 경력이 자리 잡고 있다. 그는 삼성중건설과 대우건설에서 21년간이나 근무했고 건설사업관리회사(CM사) 부사장직 4년, 도곡동 타워팰리스 3차 현장소장 등 오랜 건설 관련 회사 경력을 가지고 있다. 그러니 누구보다 재건축 상황을 잘 파악하고 있으며 부동산 시장이 어떻게 돌아가는지도 꿰뚫고 있다.

실제로 그는 신반포 1차 재건축 조합장으로 활약하면서 1994년부터 장기간 표류하던 신반포 1차 아파트 재건축 사업은 결국 새로운 전기를 맞이하도록 했다. 최고 35층이던 서울시 층수제한을 최고 38층으로 높였고, 용적률 300%를 적용한 재건축 계획이 2013년 1월 서울시 건축심의를 통과하면서 ‘서울시 민간 아파트 제1호 특별건축구역’으로 지정되었다. 이로써 한강변에서 최초로 초대형 재건축 사업이 본격적으로 추진되었으며, 국내 재건축 역사에서 중요한 사례로 기록되었다. 오늘날 신반포가 최고의 명품지역으로 탄생되는데도 그중심에는 한형기 대표의 역할이 있었기에 가능했다.

 

회사를 직원에게 물려주는 것이 꿈

더 나아가 그는 소셜 미디어에서 ‘어록’을 남기면서 많은 투자자들에게 부동산 투자의 지혜와 통찰을 전해주기도 했다. 가장 대표적으로 ‘재건축에서 중요한 건 지자체와의 협력과 속도, 공공기여와 도시계획에 맞춰 빠르게 진행하는 것이 관건이다’, “재건축은 끊임없이 갈아타기로 자산을 증식시키는 행위다”, “아크로리버파크, 래미안 원베일리, 압구정으로 갈아타는 사람이 승자다”가 있다.

 

그는 자신의 실력이 탁월하다는 사실에 대해 무턱대고 겸손해하지는 않는다. 실제로 그가 이뤄낸 성과가 대단한 것은 사실이기 때문이다.

“저는 건설사에서 21년 동안 몸담으면서 굵직한 현장들을 직접 경험했습니다. 특히 타워팰리스 현장에서 소장으로 근무하며 설계부터 시공, 마무리까지 전체 과정을 총괄했던 경험이 있습니다. 또한 세 차례나 재건축 조합장을 맡아 주민들과 함께 사업을 추진했습니다. 조합원들의 의견을 조율하고, 시공사와 협상하며, 인허가 과정을 거쳐 사업을 이끌어내는 과정은 쉽지 않았지만 그만큼 값진 과정이었습니다. 현재까지 이어진 이런 경험은 국내에서 찾아보기 힘든 이력이라고 생각합니다. 그래서 사람들은 저를 부동산 재테크에 강한 감각을 가진 사람, 현장을 누구보다 잘 이해하는 사람으로 평가하곤 합니다.”

사실 한형기 대표는 그간의 활동만으로도 더 이상 재건축 조합장으로는 더 올라갈 곳이 없다. 그래서 앞으로는 컨설팅 사업에 전념하겠다고 말한다.

그럼에도 불구하고 전국의 대형 재건축 조합에서는 끈임없이 한 대표와 함께하기를 원하고 있다.

“저는 성격상 목표를 세우면 끝까지 해내는 편입니다. 다만 조합장으로서 맡을 수 있는 일은 이미 충분히 해냈다고 생각합니다. 조합장을 다시 맡는다면 조합 해산까지 최소 10년은 바라봐야 하는데, 이제는 나이도 있고 몸도 예전 같지 않아 선뜻 나서기가 쉽지 않습니다.

지금은 새로 세운 시행·컨설팅 회사를 본격적으로 운영할 계획입니다. 아크로리버파크와 래미안 원베일리에서 함께 일했던 직원들을 인수해 약 10명 규모로 회사를 꾸렸습니다. 여러 일을 동시에 벌이지 않고, 앞으로는 수년 동안 한 프로젝트에 집중해 추진하려 합니다. 회사 일 역시 성과를 내는 모습을 보여주고, 10년후에는 회사를 직원들에게 물려주는 것이 제 마지막 목표입니다.”

그는 마지막으로 무엇보다 주민들이 조합장을 잘 뽑아야 한다고 당부했다. 조합장 중에서는 조합원의 이익보다는 자신의 생계 수단으로 생각하는 사람들도 적지 않기 때문이다. 이러한 태도는 한마디로 ‘조합원에 대한 배신’이라고 말해도 무방하다는 것이다.

이제 앞으로도 한형기 대표는 컨설팅 회사의 대표로서 국내 재건축 사업의 발전에 크게 기여할 것으로 보인다. 그를 통해서 많은 이익을 볼 수 있는 조합원들이 늘어나길 바라는 마음이다.