재건축, 재개발 정비사업의 근거 법령인 도시 및 주거환경정비법(이하 ‘도시정비법’)은 조합의 비전문성을 보완하고 사업추진의 효율성을 도모하기 위해 정비사업에 관한 전문지식을 갖춘 인력의 도움을 받을 수 있도록 정비사업전문관리업제도를 도입하였고, 실제 현장에서 정비사업전문관리업자(이하 ‘정비업체’)가 중요한 역할을 수행한다.
그런데, 간혹 정비업체의 업무 수행에 불만이 있는 조합이 정비업체와의 계약 해지 안건에 관한 조합 내부 의결을 득한 후, 정비업체에게 일방적으로 계약 해지를 통보하는 경우가 있다. 이 경우 계약이 유효하게 해지되었다고 볼 수 있을까.
조합, 조합과 정비사업전문관리용역 계약을 체결한 정비업체의 관계는 위임으로 보고, 조합과 정비업체의 관계에 관하여 도시정비법에 규정된 사항을 제외하고는 민법 중 위임에 관한 규정을 준용한다(도시정비법 제104조).
민법은 위임계약을 각 당사자가 언제든지 해지할 수 있다고 규정하면서, 다만 당사자 일방이 부득이한 사유없이 상대방의 불리한 시기에 계약을 해지한 때에는 그 손해를 배상하여야 한다고 규정한다(민법 제689조). 위임계약은 무상이 원칙인 바(민법 제686조 제1항), 위임인과 수임인이 위임계약에 구속되지 않도록 하고자 상호해지의 자유를 인정하되, 불리한 시기에 귀책사유 없이 해지당한 당사자의 구제를 위한 장치를 마련해 둔 것으로 볼 수 있다.
다만, 법원은 위임계약의 상호해지의 자유에 관한 민법 규정을 임의규정으로 보고, 당사자의 약정에 의해 그 적용을 배제하거나 그 내용을 달리 정할 수 있는 것으로 보고 있다. 위임계약의 당사자가 거래의 안전, 법적안정성 등을 위해 당사자가 약정한 해지 사유가 발생한 경우에만 약정한 절차에 따라 계약을 해지할 수 있도록 정할 수 있다는 것이다.
재건축, 재개발 정비사업 현장에서 조합과 정비업체 사이의 위임계약을 아무런 제한 없이 상호해지할 수 있다고 한다면, 업무의 연속성이 사업의 속도에 직접적인 영향을 미치고, 정비업체를 새로이 선정하는 과정에서 상당한 시간과 비용이 발생하는 정비사업의 특성 상 조합 사업의 정상적인 진행에 악영향을 미칠 것이 자명하다. 이에, 거래의 안전, 법적안정성 등을 위해 조합과 정비업체가 정비사업전문관리용역 계약 상 계약 해지 사유와 계약 해지 절차를 상호 약정한 경우에는 특별한 사정이 없는 한 위 계약에서 정한 해지사유와 절차에 의하지 않고는 계약을 해지할 수 없다고 봄이 타당하다.
같은 취지에서 대법원은 조합과 정비업체 사이 위임계약이 해지되었는지 여부가 문제된 사안에서 ‘당사자가 위임계약을 체결하면서 민법 제689조 제1항, 제2항에 규정된 바와 다른 내용으로 해지사유 및 절차, 손해배상책임 등을 정하였다면, 민법 제689조 제1항, 제2항이 이러한 약정과는 별개 독립적으로 적용된다고 볼 만한 특별한 사정이 없는 한, 약정에서 정한 해지사유 및 절차에 의하지 않고는 계약을 해지할 수 없고, 손해배상책임에 관한 당사자 간 법률관계도 약정이 정한 바에 의하여 규율된다고 봄이 타당하다’고 판시한 바 있다.
