몇 해 전까지만 해도 ‘영끌’이라는 단어가 뜨거운 유행어 중의 하나였다. 영끌해서 집을 사지 않는 사람들이 오히려 바보취급을 당하기도 했다. 그러나 최근에는 ‘영끌’이라는 단어가 완전히 사라졌다. 고물가와 고금리 속에 건설경기와 분양시장이 얼어붙고, 부동산 시장도 얼어 붙고 있다. ‘영끌’로 샀던 부동산에 대한 대출이자를 감당하지 못해, 경매로 나오는 물건이 점점 늘어나고 있다. 그러다보니 최근 부동산 경매시장이 다시 들썩이고 있고, 필자의 사무실로 경매사건을 문의하는 의뢰인도 부쩍 늘었다.
부동산 투자와 관련하여 ‘경매’ 분야에 대하여 많은 사람들이 관심을 가지고는 있지만, 쉽게 접근하지 못하는 분야이기도 하다. 경매에 나온 물건에 대한 권리분석과 현장조사, 투자가치 판단, 감정가와 시가 및 입찰가격에 대한 고민 등 신경을 써야 할 부분이 한두 가지가 아니다. 단돈 몇 십만 원 차이로 패찰하는 경우도 부지기수다.
특히 낙찰된 이후에, 해당 부동산을 점유하고 있는 소유자나 임차인 또는 유치권자 등이 있을 경우, 낙찰인이 직접 그들을 내보내야 하는 문제가 있다. 치열한 입찰 경쟁을 뚫고 낙찰을 받았다고 마냥 좋아할 것이 아니다. 만약 점 찍어둔 물건이 있다고 한다면, 낙찰을 받기 전부터 치밀하게 점유자 명도를 위하여 준비하는 것이 좋다. 점유자 명도는 통상 두가지 방법으로 진행한다. 첫 번째는 협상이다. 그리고 협상이 되지 않을 경우에 대비하여 두 번째로 법적인 조치, 즉 부동산 인도명령신청 또는 부동산 인도소송이 그것이다.
경매 부동산 인도받기, 세심한 준비와 협상전략이 필요하다.
‘부동산 명도, 인도’라고 하면 의뢰인들은 통상 ‘소송’ 등 법적인 방법을 가장 먼저 떠올린다. 즉, 법원 집행관들이 들어와서 강제로 끌어내는 것을 상상한다. 그러나 경매 부동산 점유자로부터 해당 부동산을 인도받는데 있어서 법적인 것보다 우선적으로 검토할 것이 바로 점유자의 자발적인 인도이다. 이를 위하여 점유자가 누구인지, 그리고 점유자가 원하는 것이 무엇인지를 정확히 파악하는 것이 무엇보다 중요하다. 경매사건을 처리하다 보면, 경매 대상 부동산에는 대부분 채무자인 소유자 또는 임차인이 거주를 하고 있다.
이들은 대부분 인도, 즉 이사해야 한다는 사실에 대해서 잘 알고 있다. 다만, 이사를 하는데 있어서 소정의 이사비와 이사 기간을 필요로 한다. 강제집행을 하는데 있어서도 낙찰인이 먼저 비용을 부담해야 하는데, 차라리 그 비용을 이사비 명목으로 주고 또 이사기간도 적절히 협의를 보면 원만하게 인도를 마무리할 수도 있다. 법적인 조치보다 세심한 배려와 영리한 협상을 통해서 명도를 마무리하는 것이 낙찰인의 입장에서 경제적으로나 시간적으로 이익이 되는 경우가 많다. 필자도 부동산에 대한 명도를 수임할 경우, 변호사로서의 협상력을 발휘하여 사건을 원만히 처리하는 경우가 많았고, 이때 소송의 방법으로 처리하는 것보다 의뢰인들의 만족도도 더욱 높았다.
합의서에 이사 시기와 위약금 등을 반드시 기재하는 것이 좋다.
협의가 될 경우 그 다음 단계로 중요한 것이 합의서를 ‘잘’ 작성하는 것이다. 이때 합의서에 들어갈 내용은 ① 명도대상 부동산, ② 명도 시기를 잘 기재해야 한다. 이와 더불어 이사비에 대해서도 협의가 되었을 경우에는 이사비 지급 내용도 기재를 하는데 통상 ③ 이사를 완료한 ‘이후’에 이사비를 지급한다는 내용으로 구성한다. 그래야 이사비를 받기 위하여 점유자가 서둘러 이사를 마무리 하게 된다. 또한 만일에 대비하여 ④ 이사 거부시 위약벌 규정 및 임차료 상당의 부당이득 조항도 포함하는 것이 좋다. 특히 임차료는 기존과 동일한 금액이 아니라 기존 대비 4 ~ 5배 정도 높은 금액으로 약정하는 것을 추천한다. 그래야 점유자도 비싼 임차료를 내지 않기 위해서 서둘러서 다른 곳을 찾게 된다. 마지막으로 ⑤ 합의서에는 반드시 당사자를 특정할 수 있도록 신분증을 첨부하는 것이 좋다. 인감증명서를 첨부하는 것도 좋다. 만약 상가라면 사업자등록증을 첨부해야 점유자 특정에 유리하다.
성공적으로 협상이 되었다고 하더라도 그 내용을 합의서에 명확하게 기재하지 않을 경우, 낙찰인 입장에서 불필요한 법적 분쟁에 휘말릴 수도 있다. 협상을 할 때는 세심하게 진행하고, 최종적으로 합의서를 작성할 때는 신중하게 협의 내용이 모두 포함될 수 있도록 꼼꼼하게 기재해야 한다. 경매 전문 변호사에게 의뢰하면 이런 부분까지 문제없이 해결할 수 있다.
협상이 되어도 부동산 인도명령 결정문을 반드시 받아두자
점유자와 합의가 되었는데 굳이 부동산인도명령을 받아 놓을 필요가 있겠냐고 반문하는 의뢰인들도 많다. 그러나 이는 잘못된 생각이다. 합의서를 작성했다고 하더라도, 점유자가 일방적으로 합의를 파기하거나 또는 불가피한 사정으로 이사를 거부할 수도 있기 때문이다. 따라서 점유자와의 좋은 내용으로 합의서를 작성했다고 하더라도 반드시 부동산 인도명령신청을 해 놓고 결정문까지 받아 놓는 것이 좋다.
부동산인도명령신청은 매각대금을 내고 즉시 신청하는 것이 좋다. 명도협상이 되지 않았다면 더욱 신속하게 인도명령신청을 하는 것이 필요하다. 법원에서 인도명령이 떨어지면 법원 집행관이 계고장을 붙여 놓는데, 법원의 강제집행 계고장이 붙는 것 자체가 점유자에게 일정한 부담이 될 수 있고, 계고장 때문에 오히려 협상이 잘 마무리되는 경우도 필자는 종종 보아 왔다.
한편, 부동산 인도명령신청이 불가능한 경우도 있다. 유치권자 등 낙찰자에게 대항할 수 있는 점유자에 대해서는 인도명령신청으로 해결이 안되고, 명도소송을 제기하는 방법으로 진행해야 한다.
경매 부동산 명도에 대해서 막연한 두려움을 가질 필요는 없다. 경매 전문 변호사의 도움을 받으면 생각보다 손쉽게 부동산을 인도받을 수 있다.
※ 김정우 변호사는 대한변호사협회에 경매 전문 변호사로 등록되어 있다. 대한변호사협회에 등록된 국내 변호사는 총 34,000여명이며, 그 중 경매 전문으로 등록된 변호사는 모두 14명이다.
