재개발구역 내 건물을 소유한 A는 임차인 B와 임대차계약을 체결하였다. 임대차계약이 갱신되어 계속되던 중 관리처분계획인가 및 고시가 이루어졌고 해당 월부터 임차인 B는 임대인 A에게 차임을 지급하지 않았다. 임대인 A는 3기의 차임 연체를 이유로 B에게 임대차 계약을 해지한다는 내용증명을 발송하였으나, B는 건물을 인도하지 않고 미지급 차임과 차임 상당의 부당이득금 또한 지급하지 않았으며 조합이 임차인 B에게 명도소송을 제기하자 그 무렵 건물에서 자진 퇴거하였다. 이후 A는 B에게 미지급 차임 등을 제외한 보증금을 반환하였으나 B는 보증금 전부를 반환하라며 보증금 반환의 소를 제기하였다. 이 경우 B가 보증금의 전액 반환을 구할 수 있을까?
위 사례는 재개발 구역 내에서 임대인과 임차인 사이에서 종종 발생하는 일이다. 재개발 사업 진행 과정에 있어 관리처분계획인가 및 고시가 이루어지면 임대인과 임차인은 상호 협의하여 조합의 이주 기간 내 이주를 완료한다. 그러나 임차인이 이를 거부하는 경우 조합은 임차인에게 명도 소송을 제기하여 건물을 인도 받는다.
보증금이 지급되지 않은 임차인이라면 임차인은 도시정비법 제70조 제1항 및 제2항에 따라 정비사업의 시행으로서 계약의 이행불능을 이유로 계약 해지 및 보증금 반환을 구할 수 있다. 조합은 임차인에게 보증금을 반환한 후 동조 제3항에 따라 임대인에게 구상금을 청구할 수 있지만 위와 같이 명도 소송 제기 전 임대인과 세입자 사이 보증금 반환 문제가 잔존하는 상황은 어떠할까? 임차인이 관리처분계획인가 및 고시가 이루어졌으므로 그 이후의 사용수익권은 조합에 있기 때문에 차임 공제가 이루어지면 안 된다고 주장한다면, 임대인은 보증금 전부를 반환할 수밖에 없을까?
대법원은 도시정비법 제81조의 규정에 의하여 소유자 등 권리자가 종전의 토지 또는 건축물에 대하여 이를 사용하거나 수익할 수 없다고 하더라도 그러한 사정만으로 종전의 토지 또는 건축물의 소유자와 임차인 사이의 채권계약인 임대차계약이 당연히 종료된다거나 이행불능이 되었다고 볼 수 없다고 보았다. 더 나아가 하급심 판례는 임차인은 목적물을 사용․수익케 할 임대인의 의무가 이행불능으로 되지 아니하는 한 그 사용․수익의 대가로 차임을 지급할 의무가 있는 것이며, 도시정비법 제81조 제1항은 종전의 부동산에 대한 권리자의 사용․수익을 제한하고 사업시행자에게 사용․수익권을 부여하는 조항에 불과할 뿐 위 조항에 의해 임대차계약에 따른 임대인의 지위가 사업시행자에게 포괄적으로 이전되는 것은 아니라고 판시하며 임차인의 차임 지급 의무가 면제되는 것이 아니라고 보았다.
즉, 판례에 따르면 관리처분계획인가 및 고시가 이루어졌어도 임대차 계약이 종료된다거나 이행불능되었다고 볼 수 없기에 여전히 건물을 점유하고 있는 임차인이 임대인에게 차임 지급 의무 또는 차임 상당의 부당이득금을 지급하여야 한다고 본 것이다. 이러한 판례의 태도에 따르면 임차인 B는 임대인 A에게 차임을 지급해야 한다. 그런데 신탁등기가 이루어진 경우는 어떨까? 대외적인 소유권이 수탁자인 조합에 있으므로 차임 귀속의 주체는 조합으로 보아야 하는지가 문제된다.
이에 대해서도 판례는, 신탁원부는 등기기록의 일부로서 신탁계약의 내용이 신탁등기의 일부로 인정되는 신탁원부에 기재되는 경우에는 제3자에 대항할 수 있으므로 조합과 임대인 사이에 신탁계약의 내용으로서 임료는 임대인이 계속 수납한다고 규정한 경우 조합의 명의로 소유권이전등기가 마쳐진 날 이후라도 임차인이 건물을 점유, 사용함으로써 발생한 차임 상당의 부당이득금은 임대인에게 귀속되어야 한다고 판시하였다. 판례는 신탁등기가 이루어졌다고 하더라도 신탁계약에 따라 임대인인 A가 여전히 차임 상당의 부당이득금을 임대차 보증금에서 공제할 수 있다고 판단한 것이다.
재개발 구역 내 건물을 소유한 임대인은 사업 추진 과정에서 이주가 필요한 시점에 임차인과 보증금 반환 및 차임 공제를 둘러싼 분쟁을 겪는 경우가 많다. 그러나 차임 귀속 여부에 관한 판례의 해석은 복잡하고 사례별로 상이할 수 있으므로, 이와 같은 분쟁에 직면한 당사자는 법률 해석에 신중을 기하고, 도시정비법 전문가의 자문을 받아 대응하는 것이 바람직하다.
